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南京,最真诚的购房建议

作者: 刘洋 更新时间: 2021年04月29日 16:07:16 游览量: 145

简述:

关注地产行业的人都知道,即便一二线城市的核心资产,也避免不了被地产行业的周期按在地上摩擦。 2011到2014年,杭州房价曾连续阴跌四年,距高点时期跌去30%。 2017年到2020年上半

  关注地产行业的人都知道,即便一二线城市的核心资产,也避免不了被地产行业的周期按在地上摩擦。

  2011到2014年,杭州房价曾连续阴跌四年,距高点时期跌去30%。

  2017年到2020年上半年,青岛、天津房价从高点下跌超20%,一线的北京和上海房价也历经3年的回调期,二手跌幅一度达到15%。

  房价从来不是简单的线性上涨,再好的城市买错了时机,少不了一段时间的浮亏站岗。

  但也有南京这种罕见的例外。

  对于买房人来说,南京绝对算得上一个福地。

  纵观十年地产黄金时期,南京房价几无回调过,在任何一年买入南京房产,都是只涨不跌。

  只不过,貌似“永远涨”的南京楼市,其实早就到了房产价值分化的十字路口。

  分析未来南京房价的走势之前,我们先回顾去年的市场。

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  众所周知,新房市场基本随着地方调控“摇摆”,相对自由的二手房市场才是检验当地房产景气度最好的指标。

  从这一点看,2020年南京的房产市场“风景这边独好”。

南京,最真诚的购房建议

  2013-2020南京二手成交量

  全年房产市场二手成交量创下了史上第二,主城区(不含溧水、高淳)成交达到11.5万套,成交量同比上涨25.7%。

  在南京,多年市占率第一的中介我爱我家(000560,股吧)发布数据,2020年南京二手房成交价均价涨幅约5%,达到了3.3万元/平。虽然我爱我家的网点在远郊覆盖较少,可能导致样本均价略高一点,但如图所示,整体走势曲线平稳上扬。

南京,最真诚的购房建议

  南京房价走势(来源:我爱我家研究院)

  疫情中南京楼市能够稳健增长,我们认为原因有两条,一是南京经济基本面在疫情期间逆流而上,二是当地的调控政策助推。

  一个个来,先从基本面说起。

  2020年的第一季度,社会经济严重停滞,疫情黑天鹅在各地肆虐。

  但南京城的情况相对较好。主观原因是当地政府反应迅速,且硬件上有备无患,早在2015年,南京就有一座 “火神山”专业医疗中心,用以应对“非典”“新冠”等突发疫情。客观原因是南京的务工人员不依赖武汉地区,能较早恢复经济生产。

南京,最真诚的购房建议

  2020一季度城市GDP前十

  成绩单是最好的说明,去年一季度,南京成了GDP排行靠前的城市里,唯一一个录得正增长的城市。

  经济率先复苏的南京把良好势头保持到了年底,全年GDP增长4.6%,在GDP10强中增速第一,时隔多年,重新跻身全国GDP排行十强。

  正是得益于防控有力,去年3月份南京的房产市场已经能够开门迎客。

  市场刚一重启,落户放松和公民同招政策双击,每一下都敲出了需求增量。

  去年4月份,南京落户门槛进一步下探,本科年龄放宽到45岁以下可直接落户,专科放宽到40岁以下,且原来社保年限从24个月缩短至6个月,最关键的是原本要求的“全日制”学历也取消了。

  去年只要是想落户南京买房,房产中介都可以替买房人妥善解决资格的问题。

  去年6月,南京入学“公民同招”政策出台。家长不得不选择学区房来保底,学区房市场瞬间点燃,学区置业需求大增,大量需求带来的学区房转化率居高不下,学区房再次起飞。

  反映在整体房价上就是3-7月南京二手房均价上涨5连,根本停不下来。

  解铃还须系铃人。

  下半年调控主旋律再次收紧,才把南京全年的房价涨幅控制在了稳健增长的合理区间。

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  一句话概括去年南京楼市的躁动,经济强劲复苏是背景,而政策激发的需求才是最直接的原因。

  去年上半年南京调控让楼市起势过快,所以此后画风突变,出台调控遏制房价涨势。

  下半年的“宁九条”新政,涉及土地出让、刚需购房、离异人群限购、热门楼盘销售管理等多方面,在整个房产市场链条上全方位抑制。

  很多人对“调控”有过度的理解,实际上,对房价的调控并不等于压制房价,更不是为了降低房价。

  调控比较好的一种状态,可以让房价随着经济增长温和上涨,如同像美联储保持着温和通胀,二者颇有点异曲同工。

  从这一点看,南京堪称控盘高手,功力深厚,调控何时收紧何时放宽,早就精于此道,收放自如,稳健增长的南京楼市仿佛就没有过牛熊周期。

  那么今年,南京市怎样调控?

  配方似曾相识,上半年先政策放松。

  上个月,南京再次刷低落户门槛,明着“抢人”,放松的配方仿佛与去年如出一辙。

  本次落户新政等于彻底取消学历要求,6个月居住+社保即可落户,对在省内其他城市的居住和社保缴纳年限同样认可。

  只要在江苏省内生活工作半年,都可以落户南京。新政换句话表达就是,来了江苏省都是南京人。

  都是南京人了,那还不买个南京房?

  新政刚发布那几天,南京人民的微信圈里不乏“高潮”的中介。

  但就这次新政而言,并不会产生大量新增购买力。

文章链接:http://www.lbfgs.com/lsxw/155405.html

文章标题:南京,最真诚的购房建议