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中国楼市何时崩盘?!

作者: 刘洋 更新时间: 2019年12月20日 08:08:47 游览量: 132

简述:

昨天写了篇文章,《2019年,将会是自住买房最佳时期!》,主旨是市场最早可能在2019年春节前后,稍晚可能在明年两会之后,最迟不超过明年年底,到达一个成交量和价格相对稳定、

昨天写了篇文章,《2019年,将会是自住买房最佳时期!》,主旨是市场最早可能在2019年春节前后,稍晚可能在明年两会之后,最迟不超过明年年底,到达一个成交量和价格相对稳定、土地流拍明显减少,房企降价促销减少,二手房降价明显减少的底部状态。

对于这个判断,很多人仍然有着莫名的悲观情绪。其中,有很多评论让我觉得,现在的楼市状态,颇有点像是大A股。

我们知道,A股一般有四种底部,分别是政策底、估值底和市场底、基本面底。

同样的,其实咱们楼市,也有这四个底。

政策底是我们的特色,在股市里指的是国家队来进场救市和权威人群的表态;而在楼市里,政策底则表现出国家对楼市过热情绪的克制和抵制。在过去两年里,全国各地频繁发布的近千条限购限贷限售政策,开始展现出房价向下的趋势。而10月29日,新华社言辞激烈的diss调控松绑谣言,10月31日,政治局会议只字未提房地产和去杠杆,意味着全国楼市政策底的穿透。

当然,不论楼市还是股市,政策底从来都不是真的底部,根据历史经验来看,除了2008年那次超级大利好之外,每次政策底,股票都创了新低。即便是2008年那次,也在后边磨了一年,一度逼近政策底部。

对于楼市也是一样。站在过去楼市的来看,上海2016、2017年加码限购后,2018年春,上海又回暖了一波,然后才彻底刺穿政策底,加速下探。

第二个是估值底。估值底是低估值股票建仓的好时机,目前大A股就是在估值底。整体来看,A股资质好一些的白马股,普遍跌了30%。

但是估值这个东西从来都不精确。人们见惯了几十倍的市盈率,由于锚定效应,因此在底部的时候,会认为2倍估值和1.5倍估值差不多,事实上却差了25%。

同样的,楼市下探也是这个道理。以燕郊为例,目前燕郊相比2017年最火爆的时候,跌了将近40-50%。但燕郊的最高峰,相比2015年均价1万,可是涨了300%。所以在这个时候,尽管燕郊已经如此惨淡,仍然有人认为燕郊房价是高估的。(燕郊过去十几年入市的成本很低,大部分人都是一万以下买的,2016年下半年以后入手燕郊且没出手的,才算是被套住了。)

目前,总体来看,全国人民从2016年930新政“房子是用来住的”开始,经过两年的“政策教育”,人们开始注重起楼盘的真正估值了。具体表现就是,那些纯粹靠吹概念、没配套、没人住、五证不全的房子,房价大幅下跌。这类房子就好像是A股里的壳公司,没什么实际内容,仅供大家炒炒。

有意思的是,昨天上位宣布实行注册制和科创板,因此,壳价值大幅降低,所以A股估值还得往下刷一下。但实际上,这两项措施长期来看,是有利于股市的,就好像大家不再去炒烂楼盘有利于楼市稳定一样。

第三个是市场底,只有市场底才是真的底部。市场底有一个特征,那就是磨!底部不会一蹴而就,经常会反复拉锯,让很多人失去信心和耐心。未来从技术面上可以看出一些端倪。

而我昨天说的楼市回温,其实正是市场底。在这个区间,楼市的成交量和价格虽然相对稳定,但价格并没有上涨,而是沉在底部,慢慢收割一些有购房资格的新人,比如刚取得城市户口的大学生、刚满社保年限可以买房的白领;在这个区间,很多炒房者会因为过高的杠杆而无法支撑,失去投资的耐心和信心。与之形成对应的是,自住者可以慢慢挑房选房,真正实现“房子是用来住的”。

最后一个底是基本面底。股市触及到这个底,意味着股民已经对国民经济基本面已经丧失信心(所以上次A股触及到2449低点后马上就有很多大领导出面,说A股股市基本面很好不至于如此云云,以安抚人心);楼市触及到这个底,则很可能意味着大家彻底对楼市丧失信心,最终甚至可能酿成恐慌性大规模抛盘引发中国楼市海啸。

因此,从这方面看,只要中国经济还有活力,不论楼市和股市,基本面底都是很难触及的。作为一个中国人,我也深信中国楼市不会如此脆弱,毕竟国家对于房地产交易,有着非常严格而有有力的行政管控。

中国楼市何时崩盘?!

2nd

刚才聊了下我对中国楼市“四重底”的判断。实际上,中国楼市跟股市一样,也是渐入困境而非一蹴而就的。如果中国楼市在短时间内突然崩盘(硬着陆),政府大概率会解除调控政策解救楼市,在那个时候,崩盘反而是买入良机。

因此,从这方面看,政府最想要的是楼市平稳在底部运行,房价不再大涨大跌。

文章链接:http://www.lbfgs.com/lsxw/8289.html

文章标题:中国楼市何时崩盘?!